新聞摘要
- 張金鶚：消費者的等待，會創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者最大的致命傷
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導】國立政治大學教授張金鶚在2015年第2季「國泰全國房地產(chǎn)指數(shù)」記者會上，對於房地產(chǎn)接下來發(fā)展的狀況，提出他的看法，張金鶚指出，房地產(chǎn)市場剛開始反轉，這一次市場結構很特別，過去不景氣其實是從城市外圍開始，從不好的產(chǎn)品開始，這一次是從臺北市的蛋黃區(qū)，從豪宅開始。這樣的結構往下蔓延，從北部開始慢慢蔓延到中南部，中南部現(xiàn)在還沒有開始明顯感受，可是「這些效果也會慢慢的發(fā)酵出來。」張金鶚強調，「觀望、等待，是現(xiàn)在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者的最大致命傷?！?br />
張金鶚說，房地合一稅通過之後，其實大家還沒回神，所以2015年第2季的房市發(fā)展情況下，「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應出來?！箖嵐芷咴路莺芏鄨髮е阜Q，個案價格開始下修，不管是開價七五折，或是市區(qū)打六折等等，個案下降的幅度好像非常明顯，這些訊息多半是七月份才出現(xiàn)，換句話說，第二季的調查資料，還沒有真正反應出房地合一稅的影響力。
張金鶚指出，個案的降價還沒變成整體情形，對於後勢房價影響還需要觀察。降價其實有很多形式，例如送贈品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等，但是，這些方式無法反應在「價格感受」上面。所以，事實上這些價格的下修，其實看起來，好像沒有那麼強烈的感覺。
研究房地產(chǎn)價格有所謂的「平均數(shù)」分析、「變異數(shù)」分析，基本上都是以「平均數(shù)」分析來看待整體市場變化與未來發(fā)展，但是，當市場出現(xiàn)「變異數(shù)」的時候，就要觀察這個「變異數(shù)」對於市場逐漸帶來的影響會有多大，是否會因此改變「平均數(shù)」的數(shù)值，目前市場出現(xiàn)幾個「降價個案」就是「變異數(shù)」，要觀察後續(xù)對於其他個案是否會產(chǎn)生牽動影響，而影響到「平均數(shù)」。
張金鶚舉例說明，「國泰全國房地產(chǎn)指數(shù)」把臺北市分成高價區(qū)、中價區(qū)、低價區(qū)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，臺北市的高價區(qū)一季降價幅度達9.4％，這是很可怕的。他表示，臺北市的豪宅不動產(chǎn)持有成本特別高(房屋稅)，這個就是「變異數(shù)」分析要去看的事實，而不是用「平均數(shù)」分析，當臺北市的豪宅因偉持有成本過高，而開始明顯降價之後，對於整體的影響就會慢慢開始產(chǎn)生，這就是「變異數(shù)」影響到「平均數(shù)」的分析概念。
張金鶚說，房市發(fā)展可以看看臺北、新北跟桃園年線的價量圖，特別桃園，量的下滑已經(jīng)非常清楚，價格跟著出現(xiàn)震盪，背後隱含很明顯的量先價行，不過，南北還是有點差別，南部房地產(chǎn)量價還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴散效果」，從臺北、新北、桃園、新竹到臺中開始已經(jīng)有點反應，那臺南、高雄也可能會遞延跟進。
張金鶚說道，民眾關心房市降價要入市還是要避市？這個前提是「房市降價到底要降多久，或者是要降多深?！顾硎荆骸柑拱渍f，目前唯一的共識是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場都不好。降價才是王道，但現(xiàn)在是降多少的問題?！钩山涣靠s是很明顯的降價開始，現(xiàn)在的價格跌是才剛開始，會跌多深？跌多久？當然還不知道。在這個情況下問的是要入市還是避市，「如果你認為這個危機是短期的，那就入市吧，因為他短，你有能力撐。若相對這是長期的趨勢，你可能就要稍微避一下。整體來說，現(xiàn)在景氣該開始反轉，我的想法就是--觀望。」
下半年有選舉的不確定因素，一定會繼續(xù)衝擊房地產(chǎn)，等於是下半年的房市依舊處於利空狀態(tài)中。張金鶚強調，「觀望、等待，是現(xiàn)在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者的最大致命傷?！箯埥瘗槺硎?，下半年房地合一稅的影響力會慢慢出來，在選舉的因素交互干擾下，市場成交量的萎縮會越來越清楚。成交量的萎縮就會帶動價格跟進下挫，這是簡單的經(jīng)濟學原理。」
張金鶚預期，量價背離的狀況，在2016年之後會慢慢發(fā)酵到整體，現(xiàn)在還是個案反應，沒有發(fā)展到普遍現(xiàn)象，當「降價個案」?jié)M地開花的時候，房地產(chǎn)的價格進入修正程序就成為必然走勢了。
張金鶚說，房地合一稅通過之後，其實大家還沒回神，所以2015年第2季的房市發(fā)展情況下，「我覺得房地合一稅的影響力還是沒反應出來?！箖嵐芷咴路莺芏鄨髮е阜Q，個案價格開始下修，不管是開價七五折，或是市區(qū)打六折等等，個案下降的幅度好像非常明顯，這些訊息多半是七月份才出現(xiàn)，換句話說，第二季的調查資料，還沒有真正反應出房地合一稅的影響力。
張金鶚指出，個案的降價還沒變成整體情形，對於後勢房價影響還需要觀察。降價其實有很多形式，例如送贈品(家電、裝潢、汽車...)、低自備款等等，但是，這些方式無法反應在「價格感受」上面。所以，事實上這些價格的下修，其實看起來，好像沒有那麼強烈的感覺。
研究房地產(chǎn)價格有所謂的「平均數(shù)」分析、「變異數(shù)」分析，基本上都是以「平均數(shù)」分析來看待整體市場變化與未來發(fā)展，但是，當市場出現(xiàn)「變異數(shù)」的時候，就要觀察這個「變異數(shù)」對於市場逐漸帶來的影響會有多大，是否會因此改變「平均數(shù)」的數(shù)值，目前市場出現(xiàn)幾個「降價個案」就是「變異數(shù)」，要觀察後續(xù)對於其他個案是否會產(chǎn)生牽動影響，而影響到「平均數(shù)」。
張金鶚舉例說明，「國泰全國房地產(chǎn)指數(shù)」把臺北市分成高價區(qū)、中價區(qū)、低價區(qū)，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，臺北市的高價區(qū)一季降價幅度達9.4％，這是很可怕的。他表示，臺北市的豪宅不動產(chǎn)持有成本特別高(房屋稅)，這個就是「變異數(shù)」分析要去看的事實，而不是用「平均數(shù)」分析，當臺北市的豪宅因偉持有成本過高，而開始明顯降價之後，對於整體的影響就會慢慢開始產(chǎn)生，這就是「變異數(shù)」影響到「平均數(shù)」的分析概念。
張金鶚說，房市發(fā)展可以看看臺北、新北跟桃園年線的價量圖，特別桃園，量的下滑已經(jīng)非常清楚，價格跟著出現(xiàn)震盪，背後隱含很明顯的量先價行，不過，南北還是有點差別，南部房地產(chǎn)量價還沒有這麼明顯的差異。但是要注意「擴散效果」，從臺北、新北、桃園、新竹到臺中開始已經(jīng)有點反應，那臺南、高雄也可能會遞延跟進。
張金鶚說道，民眾關心房市降價要入市還是要避市？這個前提是「房市降價到底要降多久，或者是要降多深?！顾硎荆骸柑拱渍f，目前唯一的共識是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場都不好。降價才是王道，但現(xiàn)在是降多少的問題?！钩山涣靠s是很明顯的降價開始，現(xiàn)在的價格跌是才剛開始，會跌多深？跌多久？當然還不知道。在這個情況下問的是要入市還是避市，「如果你認為這個危機是短期的，那就入市吧，因為他短，你有能力撐。若相對這是長期的趨勢，你可能就要稍微避一下。整體來說，現(xiàn)在景氣該開始反轉，我的想法就是--觀望。」
下半年有選舉的不確定因素，一定會繼續(xù)衝擊房地產(chǎn)，等於是下半年的房市依舊處於利空狀態(tài)中。張金鶚強調，「觀望、等待，是現(xiàn)在應該有的共識。因為，消費者的等待，會創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)者的最大致命傷?！箯埥瘗槺硎?，下半年房地合一稅的影響力會慢慢出來，在選舉的因素交互干擾下，市場成交量的萎縮會越來越清楚。成交量的萎縮就會帶動價格跟進下挫，這是簡單的經(jīng)濟學原理。」
張金鶚預期，量價背離的狀況，在2016年之後會慢慢發(fā)酵到整體，現(xiàn)在還是個案反應，沒有發(fā)展到普遍現(xiàn)象，當「降價個案」?jié)M地開花的時候，房地產(chǎn)的價格進入修正程序就成為必然走勢了。
